中野駅新北口駅前再開発プランB：区民のニーズ解消と、新しい経済効果を図った新事業を生み出すプラン

今回の再開発は様々な可能性があると思います。改めて再検討する上で、叩き台になるようなプランを3つ考案してみました。
別投稿にて他案も投稿しておりますので、ぜひご一読いただきコメント等をいただけますと幸いです。

【建物規模を縮小し、区民のニーズ解消と、新しい経済効果を図った新しい事業を生み出すプラン】　　
・定期借地権を使い、次の世代の再開発の時に、同じ課題を残さない。
・ドッグランやアーバンスポーツパークなど区民ニーズは高いが中野区にはない施設づくり
・上記に付帯する新しい賑わいと新事業の創造。
・延床面積が減ることで、再開発事業規模が小さくなる。
・新しい計画になる為、着手までに時間がかかることが予想される。

内容：
再開発するにあたり、事業者が介入するためにレジデンスエリアを活用し、利益を作らなければいけません。
しかし、人口減少し、建築費が高騰する中で、住宅を作るということは、投資物件としての価値であり、まちづくりの価値とは違う効果を生み出すという懸念が生まれます。中野駅前の超一等地に、投資中心の高層住宅が立ち、住民が利用しない閑散としたショッピングモールが残ることがあってはいけないと考えます。また、今回の再開発問題のように、新たにまちづくりを行おうとした時に、投資物件として購入した地権者が多すぎて、まちづくりが行えない可能性もはらみます。
未来に同じ課題を残さないように、定期借地権を使い、一定期間の間（例50年）再開発事業者に貸し出す形で、再開発事業を進めます。

この建て付けは、再開発事業規模を縮小することになり、中野区が得る予定だった転出補償金減少（現在は約400億円）や、当初の計画の高層ビル案に比べ延床面積が減少することから、不動産価値が減ることが予想されます。しかし、不動産価値の最大化だけの視点ではなく、新区庁舎を建築した際の借入金を返済を重要事項としてプランを組むことで、土地を完全売却しなくて済む案が組める可能性があります。このプランによって、投資としての建造物ではなく、まちづくりの起点として活用することができます。

この案を実行するには、再開発エリアを活用する住人や、区外から訪れる賑わいを創出する”仕組みや仕掛け”が必要になります。改めて地域住人の声に耳を傾け意見と、エリアマネージメントの専門家の知見を集約し、開発構想から建て直すことができます。抱える課題を解消し、新たな賑わいを作るためには、最適な案かもしれませんが、再開発着工までに、長い時間がかかることになります。

私の考えでは、高層による経済的な賑わいは弱まるものの、中野区に求められている声が多い施設や、新しい賑わいを作ることが可能になると思っています。
公園はあるが、犬を連れて入れる公園は、平和の森公園しかありません。ずっと旧中野区役所でレッスンがおこなわれていたスケートボードを代表するアーバンスポーツは、オリンピックでメダルラッシュが起き日本のお家芸となり世界から注目されていますが、中野では場所がない為、スケーターは路上で活動し、街との調和が取れていません。四季の森公園の芝生は入れない期間も多く、誰のための公園かわからなくなっています。

再開発エリアに、区民のニーズ解消と、経済効果を図った新しい公園事業を持ち込むことで、区内外からの利用者拡大を図りることができます。その事業に伴う商業施設（カフェ、ペット開放エリア、ストリートカルチャーおよびファッション、音楽ホールとの連携など）を作り、既存事業者の食い合いをさけ、昼間人口の拡大を図ります。実験的ではありますが、確実にニーズのある事業かつ、今中野にない事業を持ち込むことが成功のポイントだと考えています。